Na segunda live da série Vivendo de Vistorias, Diego Oliveira e Rafael Landa receberam Éder Fernandes, fundador da Imob Contento, de Ribeirão Preto (SP), para discutir um dos temas mais sensíveis do mercado imobiliário: como lidar com conflitos em vistorias de saída.

A conversa reuniu centenas de vistoriadores e profissionais de locação do Brasil todo e revelou, com exemplos reais, como a gestão de pessoas, processos e comunicação é capaz de transformar o momento mais tenso da locação em um diferencial competitivo para as imobiliárias.

Da vistoria técnica à gestão de pessoas

Logo no início, Éder destacou que o maior desafio de quem decide empreender em vistorias é deixar de ser apenas vistoriador e tornar-se gestor de pessoas e processos.
Hoje, sua empresa atua em várias cidades Ribeirão Preto, São José do Rio Preto, São José dos Campos e Curitiba — e cada operação conta com coordenadores locais responsáveis por supervisionar vistoriadores, acompanhar treinamentos e mediar conflitos com imobiliárias e clientes.

Segundo Éder, o segredo é simples: “Quando você monta uma empresa de vistorias, seu negócio deixa de ser laudos. Seu negócio passa a ser pessoas.”

O verdadeiro foco: resolver conflitos, não apenas registrar

A Imob Contento vai além do laudo técnico: seu propósito é encerrar contratos sem conflito.
Éder explicou que a empresa criou a metodologia “Rescisão sem Conflitos”, baseada em quatro pilares Pessoas, Processos, Vistoria criteriosa e Reparo de rescisão (PPV+R).

Essa abordagem permite antecipar problemas antes da entrega das chaves, transformando a vistoria de saída em um processo de orientação, e não de confronto.
Em vez de esperar o inquilino tentar reparar por conta própria, o vistoriador realiza uma vistoria de verificação logo após a desocupação, orientando exatamente o que deve ser feito e assim, evita retrabalhos, discussões e judicializações.

O erro está na vistoria de entrada, não na de saída

Um dos grandes alertas da live foi que a maioria dos conflitos na saída nasce de uma vistoria de entrada mal feita.
Para Éder e Diego, a falta de detalhamento inicial gera insegurança jurídica e dificulta a cobrança posterior.

“Quando o vistoriador não descreve corretamente o estado da pintura, por exemplo, o locatário vai usar isso como argumento na devolução”, explicou Diego.
Por isso, a causa do conflito quase nunca está na rescisão mas sim no começo da locação.

Ambos reforçaram que a vistoria precisa ser técnica, imparcial e bem comunicada. “O problema não é o laudo, é a falta de preparo para conversar sobre ele”, disse Éder.

Comunicação: a principal ferramenta do vistoriador moderno

Boa parte da live foi dedicada a discutir as técnicas de mediação e comunicação que reduzem atritos com inquilinos e proprietários.
Éder compartilhou as estratégias utilizadas em sua equipe:

1. Técnica do Copo Cheio — escutar antes de responder. Deixar o cliente “esvaziar” a insatisfação e só depois apresentar argumentos.

2. Técnica do Rapport — espelhar o tom, postura e ritmo da pessoa para criar conexão e reduzir resistência.

3. Técnica do Amortecedor — reconhecer o problema antes de explicar o motivo, gerando empatia.

4. Fórmula de Vender Ideias — transformar explicações em soluções práticas, mostrando o benefício para cada parte.

Essas práticas, combinadas com empatia e escuta ativa, fazem com que 70% dos conflitos se resolvam antes mesmo de virar discussão jurídica.

Exemplos reais e lições práticas

Durante a conversa, Éder compartilhou casos que marcaram sua trajetória.
Um deles envolveu uma locatária que se recusava a pintar o imóvel alegando que ele já estava usado até descobrir que havia recebido desconto no aluguel para fazer a pintura ao entrar.
Em outro caso, um locador insatisfeito questionou cobranças indevidas; ao ser orientado sobre o que a Lei do Inquilinato realmente permite, mudou de postura e manteve a parceria.

Esses episódios reforçam que o profissionalismo e a calma na negociação valem mais do que a razão.
“Nem sempre vale ter razão. Às vezes, o melhor é resolver e seguir”, destacou Éder.

Ele também contou que alguns conflitos só se resolvem com mediação financeira ou cortesia, mas que o resultado positivo e a fidelização dos clientes compensam o investimento.

O valor de um processo estruturado

A live mostrou que gestão de conflitos é gestão de processos.
Cada vistoria, contestação e feedback é monitorado internamente pela equipe de Éder, que mantém rankings de desempenho e programas de melhoria contínua para vistoriadores.
A empresa atua como parceira das imobiliárias reduzindo equipes internas de rescisão, otimizando fluxos e elevando a satisfação de locadores e inquilinos.

O resultado? Menos contestações, mais contratos renovados e maior credibilidade no mercado.

Encerramento

Encerrando o encontro, Éder deixou uma mensagem inspiradora:

“A vistoria foi meu ponto de virada. Ela me tirou de um momento difícil e me mostrou que dá pra transformar conflito em oportunidade.”

Diego e Rafael reforçaram que o Vivendo de Vistorias nasceu para exatamente isso: unir o setor, compartilhar conhecimento e mostrar que é possível viver de vistorias com propósito, técnica e resultado.

Assista ao vídeo completo no Youtube: https://youtube.com/live/PHlCz-KA3IQ