Cobrar vistoria do inquilino

Quero tratar de um tema recorrente no mercado de locação: a cobrança da vistoria. A sua imobiliária cobra a vistoria do inquilino ou do proprietário (inclusive a de saída)? A ideia aqui é esclarecer os pontos essenciais e deixar claro quando essa cobrança faz sentido e como estruturá‑la.

O que diz a Lei do Inquilinato

A Lei do Inquilinato deixa muito claras as obrigações do locador: ele deve fornecer ao locatário, se este solicitar, um laudo minucioso por escrito apontando os defeitos do imóvel. Esse laudo é a famosa vistoria. Na prática, muitas imobiliárias assumem essa obrigação operacionalmente e passam a conduzir a vistoria por conta própria.

Na prática, quem costuma pagar

O que vejo no mercado é um cenário misto. Há imobiliárias que absorvem o custo da vistoria dentro das próprias despesas. Há outras que cobram do inquilino (locatário) e, com menor frequência, quem paga é o proprietário (locador). Qual a lógica de quem cobra do inquilino? Em termos de mercado, há mais locatários do que locadores. Se eu tiver que onerar alguém, parte das imobiliárias prefere onerar o locatário porque, se ele desistir, virá outro interessado em seguida. Já perder um imóvel para outra imobiliária que ofereça melhores condições ao proprietário significa perder um ativo importante.

É ilegal cobrar do inquilino?

Em alguns estados e cidades, há orientações de mercado dizendo que seria ilegal. Inclusive, já ouvi empresas de vistoria afirmarem que cobrar do inquilino é proibido e que valores teriam de ser devolvidos em dobro. Mas vale lembrar um ponto da própria Lei do Inquilinato, agora nas obrigações do locatário: ele deve pagar os encargos da locação que sejam legais ou contratualmente exigíveis. Essa expressão contratualmente exigíveis abre espaço para que locatário e imobiliária pactuem, por contrato, quem arca com o custo da vistoria. Dentro desses acordos, é possível incluir a cobrança da vistoria.

Quando a cobrança é válida (clareza total para o inquilino)

Se a cobrança for feita, alguns cuidados são indispensáveis:
* O inquilino precisa ser informado, de forma inequívoca, que existe um custo de vistoria e como ele será pago (à vista ou parcelado).
* Deve ficar claro que, em regra, a vistoria é obrigação do locador e que, neste caso, o locatário está concordando em assumir esse custo por contrato.
* É fundamental que a execução seja imparcial: o pagamento, ainda que indiretamente, deve remunerar uma empresa terceirizada que fará a vistoria com isenção (não a própria imobiliária).
Risco de devolução em dobro?
Não existe garantia de 100%. Quem decide é o juiz, caso o tema seja judicializado, e a análise sempre considera o conjunto do contrato e das provas. Minha orientação é jurídica, mas não substitui a decisão judicial. Essa é uma possibilidade que precisa ser conhecida sobretudo se o locatário for pessoa jurídica.
Lei especial x leis gerais (e a lógica do acordo)
É importante lembrar a hierarquia de normas: o Código Civil e outros diplomas são leis gerais; a Lei do Inquilinato é uma lei especial para a locação. Por ser especial, ela traz particularidades que regem melhor essa relação e ampliam as hipóteses de negociação entre as partes (locatário, proprietário e imobiliária). Para ilustrar, pensem no Direito do Trabalho (também lei especial): muitas questões podem ser negociadas entre empresa e empregado, inclusive por meio de sindicatos, desde que não haja ilegalidade. A lógica aqui é semelhante vale o contratado sobre o legislado, desde que não se viole a lei nem se pratique qualquer ilícito.
Efeitos práticos para a imobiliária
Sob esse ângulo, é possível estruturar a cobrança da vistoria do inquilino de maneira juridicamente defensável, ganhando força na prática. Um efeito colateral positivo é que a vistoria deixa de ser apenas custo e passa a se comportar como um serviço com repasse de valor. Ainda que muitas imobiliárias cobrem e até lucrem com a vistoria, a postura mais prudente e mais defensável é tratar como repasse do custo, e não como fonte de ganho direto. Isso já alivia o caixa da imobiliária sem confundir o seu papel com o de uma empresa de vistorias.
Relação com a empresa de vistorias (e a visão do inquilino)
Outro ponto prático é a transparência com a empresa de vistorias e com o próprio inquilino: explicar o que está sendo cobrado e por quê. Ao adotar uma postura de parceria e isenção posicionando a imobiliária ao lado do inquilino na discussão técnica com a empresa de vistorias você reduz a percepção de que a cobrança existe para prejudicar o locatário. O foco deve ser a qualidade e a imparcialidade do laudo.
Conclusão
Minha posição é direta: é possível cobrar a vistoria, com amparo contratual e observando a natureza especial da Lei do Inquilinato. Faça isso com transparência, contrato bem redigido e execução por empresa terceirizada imparcial. Tenha em mente que, embora a orientação seja sólida, o desfecho de eventuais disputas depende do Judiciário. Com esses cuidados, você reduz o risco e organiza melhor o processo.

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